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提问:智慧的房姐,您好 1,进入星球后,9月入手光谷东山水年华98平的小三房,前后期算下地单价1.87万,长持5年的话,房龄也10年了,不知是否合适卖还是再等个5年?
2,山水贷款51万1月开始还款,利率5.93,怎么这么高?这正常吗?银行理财都追不上,我应该提前还款吗?
3,我父母(80岁)在中南一路建工局宿舍有个100平的楼梯老破中,出租3000一月,中介说可以卖200w,我手上现有60w,但是房票已经用完,只能用父母的名额全款再买个房,将来我来继承 困惑的是:老破中是收租好还是置换好?置换的话该何时卖,全款房何时买在哪里买?因为全款买房划不来,所以是置换好还是换钱理财好呢?置换的话将来遗产税是不是又要被收割一次?我目前没有月供能力,公积金还一套,商代还一套。还要养2岁孩子
回答:你好,感谢付费!
1.光谷东这类优质资产,只要入手价格不虚高(低于2W)长持10年没问题。
2.利率不超过6%都可以接受。假如100w的房子,首付50w,贷50w 5年后,你的总成本就是50w首付,以及5年的利息大概12w左右(我没仔细算,大概这么个数)。如果房价上涨50%,也就是升值了50w,那么你的收益率就是 50/(50+12)= 80% 5年的投资收益率80%,这很不错了吧?即便房价只上涨30%,收益率也有50%,理财哪有5年50%收益率的?另外你的租房收益也应该算进去。房价不涨,就不存在买房投资这门技术。没有通胀,租售比大于月供的部分就是毛利润。纯利润,还要代入你的人工成本,机会成本。
3.二线城市价格不算太高,作为刚需入门产品,刚需的选择还是很多的,老破只是其中一个,在一线城市,有一定的流动性往往是因为刚需选择不多,没有次新替代品。而二线稍微远一点的次新,可能价格还更便宜,所以次新或者新房作为刚需入门产品,往往是第一考虑的。
即使在一线城市,目前老破行情慢慢也在变差。不管是一线还是二线,老破的投资潜力跟次新差距很大,往往是跑输大盘的。什么时候可以买老破,往往是楼市极初期,次新和老破差距数倍。只要恢复了市场应有价值,老破就开始跑输大盘了。老破大老破中老破小属于相近市场,武汉目前老房子流动性不强。
建议出手换筹,可以用老人票全款买。

提问:房姐,你好!最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子,单价3.77,下了定金10万,绿中介中介费已交,7成房价贷款也已批。但我越来越觉得买错了,主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大,当时也是被房型和大阳台吸引。如果不买了,就要损失定金,中介费估计也会损失。主投资的话,我是否应该舍弃定金和中介费?请房姐给点建议!非常感谢!
回答:你好,感谢超级大额付费!
单价低就不用回避,之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭,另外南大不会一下子车流就多起来,噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的,但是价格还可以的话也可以啃掉的,因为现在行情快起来了,最近佰利山的业主心态很硬。
南大通了不会一下子就多了很多车流的,趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车,然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以,买房本来就是买在较低位,卖到高点就最好了。
高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些,担心噪音的话可以做隔音玻璃,你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了,尽量不要选晚上,晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧。
房子不可能十全十美,选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了,尽快吧,很多人现在是黄埔,金融城不敢买都跑到万博来了,行情会轮动,晚了你更加下不来手。既然买了就坚定的拿下吧。

提问:刚需急问房姐:从小喜欢江河湖海,心里一直有个江景房梦想,感觉对着宽阔的长江一切不愉快都可以烟消云散,今年准备开始置业,首房首贷,二七滨江买不起,武昌这边海珀滨江卖完了,月亮湾看不见江,楼层也不好,然后看到武汉江山的房子,看中了2号楼148平的户型,非常喜欢,想问1.自住加升值是否可以,2.首房首贷这样用对不对,3.因为未满2,需要付税费34万左右,求教多少拿下比较合适,以后是否能跑平大盘。4.是否还有类似的一线江景房可以推荐.Ps上班在硚口,父母家在徐东。
回答:你好,感谢付费!
青山滨江配套已经相对成熟,虽不能与汉口滨江相提并论,但是比汉阳滨江配套好,白沙洲滨江就更不能比了。我们买江景房,重点关注的是什么?实际上是城市天际线,除了江对面的摩天大楼 壮丽的桥面以及夜晚的灯光秀。青山滨江的对面是二七滨江,是整个武汉房价的天花板。仅隔一条江,青山滨江价格2W+,还算有性价比。
武汉未来滨江价值排序:
1.二七滨江,武汉顶级豪宅集中板块,比如武汉天地等,武汉房产圈公认的房产第一梯队。
2.武昌滨江
3.青山滨江
4.汉阳滨江

青山滨江未来也会是第三梯队,加上相对成熟的配套,和板块的利好升级,板块非常宜居。目前的价格,如果能入手武昌滨江是最好的,武汉江山最佳入手时间点在2018年,毛坯价格降到2.3W+。
青山滨江的江景房都是北面看江,单价3万以内可以考虑。

提问:万能的房姐,本人武汉户口,离婚,名下有两套房,一套全款,后湖吉祥谷,95平。一套武昌融侨城,94平。目前月薪10000。目前子弹100.问:后湖的房子继续持有还是出售
2,有没有必要将后湖的房过户给老人,(过户个税和契税预计税费40000左右,合算吗?)那么就有一个房票出来。
3,投资在光谷买联投光谷瑞园,还是创新天地?感觉现在价格有点透支了,不适合入手,朗诗看的上的都一万九了,小三户型也不好,低价的基本都是一楼。新盘星光城还要摇号,面积也有点大,不知道应不应该继续看光谷东。还是在武昌核心区买?武汉核心区具体哪个楼盘可以买?
4,如果没有房票,是考虑在武汉远城区买,还是买市区的公寓?有没好的公寓推荐?光谷创合怎么样?另外珠海的房子能不能考虑。请问房姐,目前怎么操作合适
回答:你好,吉祥谷可以继续持有,等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资,没必要过户给老人。用老人票买入。
武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。
武昌核心区是防守型产品,配套成熟,区域稳定,房价也不低,风险低,流动性好。未来可以随着大盘涨,但是如果没有非常大的利好规划,缺少暴击的可能性。
光谷东 花山是进攻性产品,配套不成熟,房价偏低,但是有利好规划,空地很多,升值潜力更大,有一定风险,也有暴击的可能。
光谷东是这一轮的领涨板块,朗诗这类成交量活跃 小户型多的楼盘,所以价格拉起来很简单,但是单价到了1.9就没有太大兴趣了。星球内推荐的盘再淘一淘,未来差距不会拉的太大。
武汉地大物博规划多,但是三环内和三环外的人口密度会差很多,能买主城区就别买远城区。
公寓 商住 商铺这类产品一律回避,没有投资价值。
珠海考虑自住可以买,投资就不建议了,单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价,转型太慢,目前的价格已经不适合进场。
武汉投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:房姐,城镇化结束之后,房价会停止增长吗?
回答:中国的快速发展离不开人口的红利,每年消耗世界40%的水泥和35%的钢材。
任何行业生存的土壤必须是人,没有人就不会产生消费,把8亿人口从农村带到城市形成巨大消费群体,这将是全球最大的市场,我们把自己的事情处理好就是世界第一了。在城镇化的道路上,我们的效率是最快的,英国用了200年时间,美国用了100年时间。
不是简单的把人拉到城镇就完成了城镇化,相对应的需要解决进城人的就业岗位、教育、住房、交通等多项问题,在城镇化的过程中房地产行业首当其冲。中国城镇人口1978年1.7亿人,城镇人口占总人口比重(城镇化率)为17. 9%,2016年,城镇常住人口7.9亿人,城镇化率57.35%,以往年的平均数据推算,每年城镇化率约为1%,预计到2035年城镇化率完成70%,达到发达国家水平(美国英国约85%),在推进城镇化中避不开房地产开发,房地产仍然将是黄金时代。在城镇化完成之后未必房地产的增速要放缓房价要跌,可以参照伦敦和纽约。
老房子换新房,非学区换学区,小房子换大房子,大房子换洋房,洋房换别墅,别墅换大平层,欲望无止境,需求永远不会停下来,产品迭代更生,今天的新概念豪宅未来会被淘汰,没有最完美的房子,永远存着改善,增长只会放缓,房地产不会被淘汰。

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